Как определить цену для рекламы квартиры?

В процессе приватизации жилья рынок недвижимости стремительно рос, за исключением некоторых кризисных периодов в 1998 и 2008 годах. Чтобы успешно продать квартиру в Москве или в других регионах, собственнику необходимо определить начальную цену и выставить ее на рынок. Обычно продавец проводит сравнительный анализ аналогичных вариантов и рекламирует свой объект по средней цене. Вначале, конечно же, продаются варианты, которые дешевле и лучше, и квартира собственника может остаться невостребованной. Однако, в то время рынок постоянно рос, поэтому собственник не терял деньги, пока его квартира находилась в процессе продажи. Со временем покупатели могли приобрести и его квартиру, так как ее цена сравнялась со средней по рынку, если она ранее была дороже. В целом, чем более амбициозными были ожидания продавца, тем больше времени требовалось для их осуществления. Но в конце концов, все мечты сбывались!

Однако, что происходит сейчас?

Если собственник выставляет цену, превышающую цены соседних объектов, он будет "помогать продавать" квартиры соседей. Во-первых, с самого начала продажи даже средняя цена будет неконкурентоспособной: покупатель предпочтет купить у соседа, если у него цена ниже, а состояние объекта примерно одинаковое. И далее, со временем, того "чуда", которого ожидали продавцы в прошлом, когда был рынок продавца, не произойдет! Потому что в наше время, на рынке покупателя, цена спроса будет только снижаться, а разрыв по цене с соседями будет увеличиваться в невыгодную для продавца сторону. По сравнению с соседними квартирами, его объект будет стоить все дороже, а значит, шансы на успешную продажу будут уменьшаться.

Может ли Циан оценить квартиру?

Важно понимать, что Циан не имеет информации о фактической цене продажи недвижимости. Он основывается только на ценах, по которым собственники рекламируют свои объекты. Поэтому Циан проводит оценку квартир на основе цены предложения.

Итак, на рынке есть 3 цены:  

Как определить стоимость квартиры?  

Определение рыночной стоимости квартиры основывается на том, сколько покупатели готовы заплатить за нее. Существуют два подхода к определению этой цены:

1. Подход "сверху вниз": начать с высокой цены и постепенно снижать ее, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

2. Подход "снизу вверх": начать с низкой цены и на конкурсной основе получить предложение выше, чтобы определить рыночную стоимость.

Если начать рекламную кампанию с цены спроса, все потенциальные покупатели в данном ценовом сегменте и ниже смогут увидеть вашу квартиру. Это важно, так как покупатели, как правило, склонны занижать свои бюджеты на покупку, а продавцы часто завышают цену (учитывая возможность торга). Поэтому, если вы установите цену выше рыночной, ваши потенциальные покупатели могут не увидеть вашу недвижимость при поиске в рекламе.

Шансы найти идеального покупателя значительно возрастают, если все потенциальные покупатели смогут увидеть вашу недвижимость. Поэтому рекомендуется установить привлекательную начальную цену, чтобы привлечь больше заинтересованных покупателей и выбрать лучшее предложение для продавца.